ยอดการก่อสร้างมีแนวโน้มชะลอตัว ส่งผลให้สหรัฐฯ ขาดแคลนที่อยู่อาศัย

เนื้อหาสาระข่าว: ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยกำลังถือครองที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างเสร็จแล้วเป็นจำนวนมาก แต่ยังไม่สามารถจำหน่ายได้ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 ในเดือนกุมภาพันธ์ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยได้เร่งดำเนินโครงการใหม่หลังจากผ่านช่วงฤดูหนาวที่รุนแรง อย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยจะชะลอการก่อสร้างในช่วงหลายเดือนข้างหน้า ซึ่งอาจทำให้วิกฤตราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาทวีความรุนแรงขึ้น

ในเดือนกุมภาพันธ์ จำนวนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่เริ่มต้นการก่อสร้างมีเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านหน่วยต่อปี จากระดับ 1.35 ล้านหน่วยในเดือนก่อนหน้า ซึ่งหมายความว่า หากอัตราการก่อสร้างยังคงอยู่ในระดับเดียวกับเดือนกุมภาพันธ์ต่อเนื่องทั้งปี จะมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยรวม 1.5 ล้านหน่วย โดยอัตราการก่อสร้างใหม่ในเดือนกุมภาพันธ์ยังคงลดลงร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ภายหลังจากฤดูหนาวที่รุนแรงจนโครงการก่อสร้างจำนวนมากต้องหยุดชะงัก ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยได้กลับมาเร่งดำเนินการก่อสร้างใหม่เมื่อสภาพอากาศเริ่มกลับมาเป็นปกติในเดือนมกราคม  โดยเฉพาะในภูมิภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคใต้ของสหรัฐอเมริกาที่ได้รับผลกระทบจากสภาพอากาศรุนแรง แต่แล้ว “ความกังวลในเรื่องภาษีศุลกากรที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยมากขึ้นทุกที จนอาจทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้” แฮร์รี เชมเบอร์ส นักเศรษฐศาสตร์ผู้ช่วยจากบริษัท Capital Economics กล่าว โดยสังเกตุจากจำนวนใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งเป็นดัชนีชี้ถึงแนวโน้มของปริมาณการก่อสร้างในอนาคต ลดลงร้อยละ 1.2 จากเดือนก่อนหน้า อยู่ที่ระดับ 1.46 ล้านหน่วยต่อปี

รายละเอียดที่สำคัญ การก่อสร้างบ้านเดี่ยว (single-family) เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 ในเดือนกุมภาพันธ์ เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ขณะที่การก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยรวม (multifamily) เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.1 แต่จำนวนโครงการก่อสร้างก็จะแตกต่างกันไปตามภูมิภาคต่างๆ โดยอัตราการเริ่มต้นก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือเพิ่มขึ้นร้อยละ 47.4 ภาคใต้เพิ่มขึ้นร้อยละ 18 ขณะที่ภาคตะวันตกมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในทางตรงกันข้าม ภาคตะวันตกตอนกลางมีอัตราการเริ่มต้นก่อสร้างลดลงเกือบร้อยละ 25 ส่วนจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มการก่อสร้างในอนาคตนั้นก็มีแนวโน้มลดลงในเดือนกุมภาพันธ์ด้วย โดยใบอนุญาตสำหรับบ้านเดี่ยวลดลงร้อยละ 0.2 และใบอนุญาตสำหรับอาคารที่พักอาศัยรวมลดลงร้อยละ 4.3

ริชาร์ด มูดี้ หัวหน้าทีมนักเศรษฐศาสตร์จาก Regions Financial Corporation ระบุว่า ข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนใบอนุญาตที่ลดลงสนับสนุนสมมติฐานที่ว่า การเพิ่มขึ้นของการเริ่มต้นก่อสร้างโครงการต่างๆ ในเดือนกุมภาพันธ์นั้นเป็นผลมาจากการเร่งดำเนินโครงการในเดือนมกราคมที่ล่าช้าไปแล้วอันเนื่องมาจากปัจจัยด้านสภาพอากาศ มากกว่าที่จะเป็นการเร่งสร้างเพื่อให้ทันช่วงฤดูใบไม้ผลิที่เป็นช่วงเวลาที่ขายดี

ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย แม้ว่าการเริ่มต้นก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์ แต่นักเศรษฐศาสตร์คาดการณ์ว่าผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยจะชะลอโครงการใหม่ลงในอนาคต ซึ่งจะส่งผลเสียต่อตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ แน่ โดยในปัจจุบัน สหรัฐอฯ กำลังเผชิญกับภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นทำสถิติใหม่ และอัตราดอกเบี้ยจำนองแบบตรึงอัตราดอกเบี้ย 30 ปีโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่เกือบร้อยละ 7 ยิ่งทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลงไปอีก ทั้งนี้ ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในขณะที่ระดับอุปสงค์ยังคงสูงกว่าระดับของอุปทานต่อไป โดยจากการประมาณการล่าสุดของ Realtor.com สหรัฐฯ ยังขาดแคลนที่อยู่อาศัยอยู่ถึง 3.8 ล้านหน่วย

โครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่นั้นช่วยบรรเทาภาวะขาดแคลนได้พอควร โดยในช่วงสองปีที่ผ่านมา สัดส่วนของบ้านที่สร้างใหม่ในตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2024 ที่อยู่อาศัยใหม่คิดเป็นร้อยละ 15 ของยอดการขายบ้านทั้งหมด ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบเกือบสองทศวรรษ แต่บรรดาผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยนั้นมีแนวโน้มลดการลงทุนในโครงการใหม่ เนื่องจากคาดว่าอุปสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัยจะอ่อนตัวลง จากการสำรวจล่าสุด ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยมีมุมมองที่เป็นลบต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย และแสดงความกังวลเกี่ยวกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากมาตรการภาษีนำเข้าที่บังคับใช้โดยรัฐบาลของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์

บัดดี ฮิวจ์ส ประธานสมาคมผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยแห่งชาติ (National Association of Home Builders) เมื่อได้เห็นข้อมูลการเริ่มต้นโครงการฯ ใหม่ได้แสดงความเห็นว่า ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยยังคงกังวลว่าผู้ซื้ออาจสู้ราคาไม่ไหว รวมถึงยังกังวลเรื่องผลกระทบจากต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ทั้งอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อ ต้นทุนก่อสร้าง รวมถึงภาษีศุลกากรสำหรับรายการวัสดุก่อสร้างหลักๆ อีกด้วย

นักเศรษฐศาสตร์เชื่อว่าแนวโน้มการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาจชะลอตัวลงภายใต้สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน ซามูเอล ทอมส์ หัวหน้าทีมนักเศรษฐศาสตร์สหรัฐฯ จาก Pantheon Macroeconomics ระบุว่า ภัยคุกคามจากมาตรการภาษีนำเข้าและการปรับลดงบประมาณของรัฐบาลส่งผลกระทบอย่างหนักต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค จนทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้รับแรงสนับสนุนใด ๆ จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองเล็กน้อยในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยยังคงมีที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วเป็นจำนวนมากแต่ยังไม่ได้ขาย ซึ่งเป็นจำนวนดังกล่าวนี้ “สูงเกินระดับที่หลายบริษัทจะสามารถรับได้ ขณะนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับการลดสต็อกที่อยู่อาศัยเหล่านี้ลง” มูดี้กล่าว “หากการวิเคราะห์ของเราถูกต้อง ข้อมูลในเดือนมีนาคมจะแสดงให้เห็นว่าอัตราการเริ่มต้นก่อสร้างจะชะลอตัวลง”

บทวิเคราะห์: หาข้อมูลเพิ่มเติมมาจากแหล่งอื่นๆ ที่สอดคล้องกับเนื้อหาของบทความนี้ พอสรุปได้ว่า ในเดือนมีนาคมนี้ แนวโน้มของตลาดพัฒนาที่พักอาศัยในสหรัฐฯ จะเป็นไปดังนี้

• ความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยลดลง สู่ระดับ 39 จุด ต่ำสุดในรอบ 7 เดือน จากปัจจัย ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นและความไม่แน่นอนด้านนโยบายเศรษฐกิจ
• ภาษีศุลกากรสำหรับสินค้าจากแคนาดา จีน และสหภาพยุโรป ทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 9,200 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหน่วย
• ราคาบ้านใหม่ในเดือนมกราคม 2024 อยู่ที่ 446,300 ดอลลาร์สหรัฐฯ ขณะที่สัดส่วนของผู้ประกอบการที่ลดราคาขายเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 29 จากร้อยละ 26 ในเดือนก่อนหน้า โดยลดราคาเฉลี่ยร้อยละ 5
• อุปสงค์ตลาดชะลอตัวเพราะอัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปี ใกล้ร้อยละ 7 และผู้ซื้อยังลังเลจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
• ตลาดที่อยู่อาศัยยังขาดแคลนประมาณ 8 ล้านยูนิต หากผู้ประกอบการลดการก่อสร้าง อาจทำให้ปัญหาขาดแคลนรุนแรงขึ้นและราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้น
• นักเศรษฐศาสตร์เตือนว่า ต้นทุนก่อสร้างและความไม่แน่นอนด้านนโยบายเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน

โดยสรุปแล้ว ภาพรวมคือตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ เผชิญกับต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการจึงต้องลดราคาบ้านและใช้มาตรการจูงใจเพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่หากแนวโน้มการชะลอตัวของการก่อสร้างยังคงดำเนินต่อไป อาจส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอีกในอนาคต

ข้อคิดเห็น/ข้อเสนอแนะ: ความเป็นอยู่ในสหรัฐฯ ในปัจจุบันนี้ค่อนข้างยากลำบากขึ้นมากว่าเดิมมาก ทั้งราคาสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ เริ่มทะยานขึ้นจนน่ากลัว ในขณะที่โอกาสจะได้เห็นรายได้เพิ่มขึ้นนั้นดูเหมือนจะรางเลือน จากบทความนี้ชี้ว่าปัจจุบันปริมาณบ้านพักอาศัยนั้นยังขาดแคลนอยู่อีกมาก แม้จะมีข่าวว่ารัฐบาลของประธานาธิบดีทรัมป์ ได้ขับชาวต่างชาติที่เข้าเมืองผิดกฎหมายออกนอกประเทศจำนวนมาก และยังประกาศว่าจะขับออกให้มากที่สุดในประวัติศาสตร์สหรัฐฯ เลยเสียด้วย แต่บางแหล่งข่าวก็ยังแจ้งว่าตัวเลขผู้ที่ถูกขับออกนอกสหรัฐฯ ก็ยังอยู่ในระดับพอๆ กัน ไม่ได้สูงกว่าในสมัยของรัฐบาลก่อน อย่างมีนัยสำคัญ หากเป็นไปตามที่ประกาศไว้ น่าจะยังมีการขับออกไปอีกจำนวนมาก ซึ่งก็อาจส่งผลให้ระดับอุปสงค์ชะลอลงมาสมดุลกับปริมาณบ้านที่มีอยู่ยิ่งขึ้นได้ โดยก่อนหน้านี้มีความพยายามเร่งสร้างอาคารบ้านเรือนที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะหลังปัญหาโรคระบาดจบลง แต่ด้วยค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น การใช้จ่ายประจำวันก็เป็นสิ่งจำเป็นกว่าการวางแผนรับสภาพหนี้ระยะยาวเพื่อซื้อบ้าน เมื่อความมั่นใจว่าจะขายบ้านได้ลดลง ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยชะลอการสร้าง ส่วนบ้านใหม่ๆ ที่สร้างไว้แล้ว ก็ต่างพากันลดราคาเพื่อเรียกทุนกลับมาเก็บในกระเป๋าอุ่นๆ ให้เร็วขึ้น และคงจะไม่รีบลงทุนสร้างบ้านใหม่กันเช่นเคย ในอนาคตก็คงเลี่ยงไม่ได้ที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นไปอีก จนอาจส่งผลให้เพิ่มจำนวนคนไร้บ้านก็เป็นได้

ทุกฝ่ายต่างเห็นตรงกันว่า หลังมีการขึ้นภาษีศุลกากรสำหรับเหล็ก เหล็กกล้าและอลูมิเนียม จะส่งผลกระทบต่อเนื่องต่อหลายๆ อุตสาหกรรมภายในสหรัฐฯ หากเป็นสินค้าที่จำเป็นสำหรับผู้บริโภคก็จะต้องมีราคาพุ่งสูงขึ้นแน่ๆ เพราะเชื่อว่าแหล่งผลิตภายในประเทศจะปรับตัวมาผลิตทุกอย่างทดแทนจนไม่มีผลกระทบจากภาษีศุลกากรที่สูงขึ้นโดยสิ้นเชิงนั้นคงจะไม่เร็วนัก และถึงจะปรับตัวได้ แต่ราคาต้นทุนการผลิตในสหรัฐฯ ก็ยังหวังให้ต่ำลงกว่าแหล่งภายนอกประเทศได้นั้น ก็เป็นเรื่องที่ยากอยู่ไม่น้อย หากมูลค่าเงินสกุลดอลลาร์สหรัฐลดต่ำลงๆ ก็ยังไม่ได้ทำให้ค่าครองชีพภายในประเทศลดต่ำลง แต่ก็จริงอยู่ที่ว่าสินค้าจากนอกประเทศจะยิ่งพุ่งสูงขึ้นไปอีก และหากตลาดสหรัฐฯ ยังต้องอาศัยสินค้าจากภายนอกประเทศเช่นที่เป็นอยู่ในขณะนี้ ผู้บริโภคสหรัฐฯ คงจะต้องเดือดร้อนกันยิ่งกว่าที่เป็นอยู่นี้อีกมากแน่ๆ

ผู้ประกอบการไทยที่มีการส่งสินค้าในหมวดวัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้างและปรับปรุงอาคารมายังสหรัฐฯ อาจต้องมองตลาดอื่นๆ รอบๆ สหรัฐฯ ไว้เป็นทางรอดบ้าง โดยเฉพาะประเทศที่เป็นหมู่เกาะเรียงรายอยู่ในแถบทะเลแคริบเบียนทั้ง 26 ประเทศ ที่มีถึงกว่า 7 พันเกาะนั้น ด้วยสภาพพื้นที่ที่เป็นเกาะแยกออกจากแผ่นดินใหญ่ ไม่ว่าจะอย่างไร ก็ยังต้องอาศัยแหล่งสินค้าจากภายนอกประเทศนำเข้ามาใช้อยู่ดี โดยมีการนำเข้าสินค้าในหมวดดังกล่าว รวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้า อาทิ เครื่องซัก/ปั่นผ้า เครื่องปรับอากาศ ตลอดไปจนถึงยางเรเดียลระดับอุตสาหกรรมที่รถบรรทุกและเครื่องจักรขนาดใหญ่ต้องใช้ในการก่อสร้าง และเว้นแต่ช่วงเกิดโรคระบาดแล้ว กลุ่มประเทศเหล่านี้ไม่เคยหยุดสร้างห้องพักใหม่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวกระเป๋าหนักๆ ที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปีรวมมูลค่าปีละกว่า 1.6 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐ โดยประเทศไทยเราส่งสินค้าไปขายแค่ร้อยละ 0.4 โดยเฉพาะสินค้าที่โรงแรมและรีสอร์ทต่างต้องการใช้ในการสร้าง ปรับปรุงหรือตกแต่งด้วยแล้ว อีกทั้งสินค้าหมวดดังกล่าวที่มีคุณสมบัติทนแดด ทนฝน ทนพายุและความเค็มได้ดี ยิ่งมีโอกาสสูง สำนักงานส่งเสริมการค้าในต่างประเทศ ณ เมืองไมอามีร่วมกับสำนักพัฒนาตลาดและธุรกิจไทยในต่างประเทศ ๒ และสำนักส่งเสริมการค้าสินค้าเกษตรและอุตสาหกรรมกำลังร่วมกันเตรียมการจัดโครงการเพื่อเปิดประตูให้ผู้ประกอบการไทยได้เข้าสู่ 2 ประตูหลักของภูมิภาคนี้ ได้แก่ สาธารณรัฐโดมินิกันและเครือรัฐเปอร์โตริโก เพื่อเข้าไปขุดหาสมบัติที่ซุกซ่อนอยู่ในวงการก่อสร้าง ปรับปรุงและตกแต่งอาคารที่พักสำหรับโรงแรมและรีสอร์ทด้วยกันในช่วงวันที่ 12 – 20 มิถุนายนปีนี้ โอกาสที่จะจัดกิจกรรมเช่นนี้อีกคงมีไม่มาก เพราะหลายๆ ท่านมักจะอนุมานเอาไว้ก่อนว่าตนเองแข่งขันไม่ได้ ซึ่งหากนำเอาตัวเลขตอนที่ราคาค่าขนส่งซึ่งเคยขึ้นสูงถึง 10 เท่าตัวมาคิด ก็อาจจะจริงอยู่บ้าง แต่ด้วยราคาปกติ หากสู้ไม่ได้จริงๆ ก็จำต้องปล่อยผ่าน เพียงอยากเห็นผู้ที่เชี่ยวชาญในสินค้าที่ตนผลิตและจำหน่ายได้เข้าไปศึกษาตลาดจริงๆ เพื่อประเมินโอกาส ซึ่งสายตาของผู้ไม่เชี่ยวชาญลงลึกถึงรายละเอียดของสินค้านั้นไม่อาจประเมินแทนได้อย่างแม่นยำเพียงพอ โอกาสมหาศาลที่มี ก็คงกลายเป็นแค่ขุมทรัพย์แห่งแคริบเบียนในจินตนาการลอยๆ เท่านั้นต่อไป

(หากสนใจ กรุณาติดต่อ america.ditp@gmail.com เรื่อง “โครงการฯ ที่แคริบเบียน” ด่วน)

*********************************************************

ที่มา: MarketWatch
เรื่อง: “Home builders are expected to slow down. That’s bad news for America’s massive housing shortage.”
โดย:  Aarthi Swaminathan
สคต. ไมอามี /วันที่ 19 มีนาคม 2568