การเปลี่ยนโฉทอาคารห้างสรรพสินค้าเก่าในเบอร์ลินไปไปศูนย์รวมสตาร์ทอัพ

นาย Hans Stier ยืนกรานที่จะสร้างสระว่ายน้ำแบบพาโนราม่าบนดาดฟ้าของตึกแม้ว่ามันอาจไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจก็ตาม โดย Stier ในฐานะผู้พัฒนาโครงการเชื่อมั่นว่า การจะฟื้นฟูห้างสรรพสินค้าเก่านั้น ไม่สามารถทำแบบกล้า ๆ กลัว หรือแบบครึ่ง ๆ กลาง ๆ ได้ โดยเขากล่าวในฐานะผู้รับผิดชอบการแปลงโฉมอดีตห้างสรรพสินค้า Quelle ในเขต Neukölln (กรุงเบอร์ลิน) ให้กับบริษัท Maruhn Real Estate บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ว่า “คุณไม่สามารถผ่อนปรนกับการฟื้นฟูในรูปแบบนี้ได้ ไม่อย่างนั้นคุณจะไม่สามารถปล่อยเช่าได้ ความกล้าหาญ คือ หนทางสู่ความสำเร็จ” ความพยายามอันยิ่งใหญ่นี้ ได้สะท้อนให้เห็นจากเงินลงทุนที่ Maruhn Real Estate ลงทุนใน Neukölln ซึ่งเดิมตั้งงบประมาณไว้ที่ 200 ล้านยูโร แต่ในทางกลับกัน อาคารเก่าหลังนี้ ที่มีชื่อว่า “Kalle” (ชื่อเล่นที่ผู้พัฒนาโครงการตั้งให้กับอาคารที่) ตั้งอยู่บนถนน Karl-Marx-Straße ได้ถูกเปลี่ยนโฉมไปอย่างสิ้นเชิง พร้อมกับรูปแบบการใช้งานที่แตกต่างไปจากเดิม ปัจจุบันในเยอรมนีมีห้างสรรพสินค้าเก่าหลายสิบแห่งถูกปล่อยทิ้งร้างมานาน แม้ว่าไม่มีสถิติอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับเรื่องนี้ แต่จากการคาดการณ์และติดตามข่าวสารต่าง ๆ มีการปิดห้าง Hertie ทั้ง 73 แห่ง ลงในปี 2009 จนถึงวันนี้หลายแห่งก็ยังคงเป็นอาคารรกร้างที่สร้างความน่าละอายใจให้กับเมือง ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ห้าง Galeria ได้ปิดห้างไปแล้ว 135 แห่ง โดยหลายห้างก็ยังไม่ถูกนำไปใช้ประโยชน์ใหม่ นาย Markus Wotruba กรรมการผู้จัดการของบริษัทให้คำปรึกษาด้านการค้า BBE Handelsberatung กล่าวว่า “มีตัวอย่างการฟื้นฟูห้างสรรพสินค้าที่ประสบความสำเร็จ แต่ก็ไม่ใช่สูตรสำเร็จเสมอไป ต้องใช้ความพยายามอย่างมาก นั่นคือ เหตุผลหลักที่ทำให้ห้างสรรพสินค้าหลายแห่งยังคงถูกปล่อยทิ้งร้างเป็นเวลานาน” โดยเขาเป็นผู้เขียนแผนการปรับปรุงห้างสรรพสินค้าหลายฉบับด้วยตัวเอง

โดยอาคารดังกล่าวเปิดดำเนินการครั้งแรกเมื่อ 65 ปีก่อนในฐานะห้างสรรพสินค้า Quelle ต่อมาก็ถูกเปลี่ยนเป็นห้างสาขา Sinn-Leffers หลังจากนั้นก็ถูกเปลี่ยนเป็นห้างสรรพสินค้า Karstadt และล่าสุดเป็นศูนย์การค้าที่เน้นจำหน่ายสินค้าราคาประหยัด ตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นมา ศูนย์การค้าแห่งนี้กลับมาว่างเปล่าอีกครั้ง มีเพียงกลุ่มศิลปินและผู้จัดงานเทศกาลเข้ามาเติมเต็มพื้นที่ให้มีชีวิตชีวาเป็นครั้งคราวเท่านั้น เนื่องจากมีน้อยคนนักที่จะกล้าปรับปรุงอาคารหลังนี้ให้กลายเป็นพื้นที่ใหม่ บริษัท Maruhn Real Estate จึงสามารถซื้อพื้นที่นี้ได้ในราคาที่สมเหตุสมผล ปัจจุบัน “Kalle” ได้ลดบทบาทด้านค้าปลีกลง โดยมีร้าน Edeka เปิดซูเปอร์มาร์เก็ตที่ครอบคลุมพื้นที่กว่า 2,000 ตารางเมตร ไว้ที่ชั้นใต้ดิน ชั้นล่างเป็นร้านขายแผ่นเสียง “Rough Trade” ร้านขายแผ่นเสียงจากค่ายเพลงดังสัญชาติอังกฤษที่จำหน่าย แผ่นเสียง ซีดี และหนังสือ ส่วนในศูนย์อาหารที่มีขนาดกว่า 2,300 ตารางเมตร มีร้านอาหารจำนวน 12 ร้าน ที่เสิร์ฟอาหารหลากหลายครอบคลุมตั้งแต่ ซูชิ บะหมี่ดึงมือ ไปจนถึงข้าวยัดไส้สไตล์ซาร์ดิเนีย อย่างไรก็ตามเมื่อมองผ่าน ๆ อาจดูเหมือนว่าจะเป็นศูนย์อาหารที่ดูเรียบง่าย ตกแต่งผนังด้วยคอนกรีตเปลือย ท่อเปลือย และเฟอร์นิเจอร์ที่ดูเหมือนมาจากของเหลือใช้ แต่นาย Stier ผู้พัฒนาอธิบายว่า มีแนวทางที่เป็นระบบในการแก้ปัญหานี้ “ในเบอร์ลินทุกอย่างต้องดูโทรม ๆ และการแก้ไขแบบด้นสด” เขากล่าวพร้อมเสียงหัวเราะ ซึ่งรูปลักษณ์ดังกล่าวเหมาะกับลูกค้าหลัก เพราะส่วนอื่น ๆ ที่เหลือของ “Kalle” เกือบทั้งหมดเป็นธุรกิจสตาร์ทอัพ นาย Stier กล่าวว่า “การพยายามบังคับให้ธุรกิจค้าปลีกกลับมาฟื้นตัวนั้น ย่อมล้มเหลวด้วยตัวมันเอง”ซึ่งหลาย ๆ จังหวัดเคยทำผิดพลาดด้วยการพยายามที่จะบังคับให้ธุรกิจค้าปลีกกลับไปมีบทบาทบนพื้นที่เดิมโดยไม่คำนึงถึงสภาพแวดล้อมในปัจจุบัน ยกตัวอย่างเช่น เมือง Leverkusen ได้เข้ามาครอบครองเป็นเจ้าของห้าง Kaufhof เอง และให้ ห้าง Aachener ผู้ค้าปลีกแฟชั่นเข้ามาดำเนินการต่อ แต่ปัจจุบัน Aachener ก็ล้มละลายเช่นกัน และห้างสรรพสินค้าในใจกลางเมือง Leverkusen ก็กลับมาว่างเปล่าอีกครั้ง นาย Wotruba ผู้เชี่ยวชาญฯ ไม่แปลกใจเลย โดยเขาตั้งข้อสังเกตว่า “การใช้อาคารขนาดใหญ่ที่มีหลายชั้นมาเป็นพื้นที่ค้าปลีกประสบปัญหามานานหลายปีแล้ว”สำหรับห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมเจ้าของจะต้องพิจารณารูปแบบการใช้งานใหม่ทั้งหมด ซึ่งปกติแล้วต้องมีการปรับปรุงครั้งใหญ่นั้นเอง 

บริษัท Maruhn Real Estate ใน Neukölln ใส่ใจเรื่องนี้มาก โดย Stier รายงานว่า “หากเราปรับปรุงอาคารดังกล่าว ก็จะไม่มีการฟื้นฟูอาคารหลังนี้” ปัญหาใหญ่ที่สุดคือ ความลึกของอาคารที่มากพอสมควรประกอบกับเพดานที่ต่ำ โดยความสูงของเพดานแต่ละชั้นยังแตกต่างกันไปในแต่ละส่วนของอาคารอีกด้วย เขาอธิบายว่า “สูตรแห่งความสำเร็จ คือ การสร้างสรรค์โครงสร้างเดิมที่มีอยู่ และใช้ประโยชน์จากศักยภาพต่าง ๆ ที่ได้รับจากอาคารเก่าแก่แห่งนี้อย่างชาญฉลาด มันเหมือนกับการเล่นแร่แปรธาตุ เราเปลี่ยนดินให้เป็นทอง”หนึ่งในตัวอย่างก็ คือ บันไดเก่าในอาคารจอดรถเดิม ซึ่งไม่เพียงแต่ถูกบูรณะใหม่ด้วยการปูหินอ่อนที่กลับมาทันสมัยอีกครั้งเท่านั้น แต่บันไดยังมีความกว้างเกือบสามเมตร ทำให้สามารถใช้ยังเป็นเส้นทางหลบหนีที่จำเป็นทางกฎหมาย สามารถทำให้เราจัดงานอีเวนต์ที่มีผู้เข้าร่วมงานมากถึง 1,500 คน  บนชั้นบนของอาคารได้อีกด้วย นอกจากนี้  Stier ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อธิบายต่อว่า “การนำแสงสว่างเข้ามาในอาคารให้ได้มากที่สุดนับเป็นสิ่งสำคัญ” ยกตัวอย่างเช่นทางเข้าอาคารจอดรถเดิมถูกรื้อถอนออก และเปลี่ยนเป็นห้องโถงกลางอาคาร ปัจจุบันสามารถให้ผู้เช่ารายหนึ่งเช่าใช้พื้นที่ดังกล่าวจัดประชุมได้ นอกจากนี้ผู้เช่าดังกล่าวยังใช้พื้นที่ส่วนนี้สำหรับจัดงานอีเวนต์ต่าง ๆ อีกด้วย นาย Wotruba ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่า “Neukölln เป็นทำเลในเมืองที่มีระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่ดีเยี่ยม แต่อาจจะเสียตรงภาพลักษณ์บางอย่างเท่านั้น”อย่างไรก็ตาม นี่คือ สิ่งที่กลับกลายเป็นศักยภาพให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเขามั่นใจว่า “แนวคิดของการใช้งาน Kalle ในรูปแบบที่กล่าวมานั้นเหมาะกับ Neukölln เป็นอย่างยิ่ง” หัวใจหลักของอาคารที่ปรับปรุงใหม่นี้คือ ศูนย์รวมสำหรับสตาร์ทอัพแห่งใหม่ ซึ่งสตาร์ทอัพส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในอาคารจอดรถเก่าที่ถูกนำมาปรับปรุงใหม่ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดก็คือ The Delta Group ซึ่งเป็นนักลงทุนร่วมทุนที่เข้าเช่าพื้นที่กว่า 6,500 ตารางเมตร บริษัท Delta Group ให้บริการสำนักงาน และพื้นที่ประชุม รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ สำหรับสตาร์ทอัพที่ Delta Group ลงทุนร่วม แม้แต่มหาลัย Code University of Applied Sciences ซึ่งเป็นมหาวิทยาลัยเอกชนที่เชี่ยวชาญด้านวิทยาศาสตร์ประยุกต์สำหรับการพัฒนาผลิตภัณฑ์ดิจิทัลเองก็ได้ย้ายเข้ามาเมื่อไม่นานมานี้เช่นกัน โดยก่อนหน้านี้ Code University of Applied Sciences ตั้งอยู่ใน Zentrum Factory ศูนย์สตาร์ทอัพในใจกลางกรุงเบอร์ลินที่ตั้งอยู่ในเขต Mitte ซึ่งมหาวิทยาลัยฯ ในเวลานั้นก็กำลังมองหาสถานที่ใหม่ที่สามารถขยายกิจการอยู่พอดี นาย Reimar Müller-Thum ซีอีโอของ Code Education GmbH กล่าวกับสำนักข่าว Handelsblatt ว่า “การย้าย Code University จาก Factory Berlin ไปยัง Kalle ในเขต Neukölln ถือเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในการสร้างวิทยาเขตที่ตอบโจทย์ความต้องการของนักศึกษา และมหาวิทยาลัยมากยิ่งขึ้น” เขามองเห็นความร่วมมือที่สำคัญกับผู้เช่ารายอื่น ๆ ใน Kalle และกล่าวว่า “ความใกล้ชิดกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเหล่านี้เอื้อต่อการแลกเปลี่ยน และการทำงานร่วมกันที่อาจเกิดขึ้นและยังมอบโอกาสใหม่ ๆ ให้กับนักศึกษาในด้าน โครงการต่าง ๆ การฝึกงาน และการสร้างเครือข่าย” อธิบาย นาย Müller-Thum มองว่า สถานที่แห่งนี้เป็น “ศูนย์กลางความคิดสร้างสรรค์ที่เต็มไปด้วยชุมชนสตาร์ทอัพ ชาวครีเอทีฟ และบริษัทเทคโนโลยี” ยกตัวอย่างเช่น บริษัท Soundcloud ผู้ให้บริการสตรีมเพลง ซึ่งได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่ดีเจและโปรดิวเซอร์เองก็จะย้ายเข้ามาอยู่ใน Kalle ในเดือนสิงหาคมที่จะถึงนี้ บริษัทที่กำลังย้ายเข้ามาเป็นรายต่อไปได้แก่บริษัท Smartvillage ซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำหรับจัดงานอีเวนต์ และการประชุม และบริษัท Kiez Büro ผู้ให้บริการพื้นที่ทำงานร่วมกัน (Coworking)

บริเวณโดยรอบ ๆ ในเขต Neukölln นั้นก็ยังมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการตัดสินใจของค่ายเพลง Rough Trade ให้มาเปิดร้านสาขาแรกในเยอรมนีที่ Kalle นาย Curt Keplin กรรมการผู้จัดการฯ รู้สึกประทับใจกับย่าน Neukölln เนื่องจากเป็นย่านที่มีสถานที่แสดงดนตรีสดมากมาย โดยพวกเขาบรรลุข้อตกลงกับเจ้าของ Kalle อย่างรวดเร็ว นาย Keplin อธิบายว่า การผสมผสานระหว่างศูนย์อาหาร ร้านขายแผ่นเสียง และพื้นที่จัดงานด้านหลังชั้นล่าง เปิดโอกาสให้ลูกค้าที่มาใช้บริการได้ประโยชน์ร่วมกัน ยกตัวอย่างเช่น บริษัท Rough Trade ไม่เพียงแต่ขายแผ่นเสียงเท่านั้นแต่ยังจัดคอนเสิร์ตหลายครั้งต่อสัปดาห์อีกด้วย สำหรับบริษัท Maruhn Real Estate แล้ว Rough Trade จึงเป็นองค์ประกอบสำคัญเชิงแนวคิดของ Kalle โดยนาย Stier อธิบายแนวคิดที่ว่านี่ก็คือ การผสมผสาน “TKKG – เทคโนโลยี (Tech) ศิลปะ (Kunst) วัฒนธรรม (Kultur) และศาสตร์การทำอาหาร (Gastronomie)” เข้าด้วยกัน แม้ว่าศูนย์อาหารชั้นล่างจะเป็นแบบเก๋ไก๋แบบแอบโทรม (Shabby Chic) แต่สวนดาดฟ้าของอาคารจะเป็นสถานที่รับประทานอาหารอย่างสุดหรู ล่าสุดเครนพิเศษเพิ่งติดตั้งอาคารกระจกขนาดใหญ่หลังที่สอง เพิ่มจากสองหลังที่กำลังจะกลายมาเป็นที่ตั้งของร้านอาหารต่อไป นาย Hans Stier ยังจินตนาการถึงความเป็นไปได้ที่จะมีร้านอาหารระดับมิชลินสตาร์มาเปิดเหนือหลังคาบ้านเรือนในกรุงเบอร์ลินอีกด้วย ยังไม่แน่ชัดว่า โครงการนี้จะสำเร็จหรือเปล่า โดยในเวลานี้เขากำลังมองหาผู้เช่ารายรายใหม่นี้ซึ่งคนคนนี้จะเป็นผู้รับผิดชอบดูแลสระว่ายน้ำแบบพาโนราม่าบนดาดฟ้า ซึ่งสระว่ายน้ำดังกล่าวมีกำหนดเปิดให้บริการแก่สาธารณชนเป็นครั้งแรกในเดือนนี้ นาย Stier ออกมายอมรับว่า “แนวคิดของเราคือ การเดิมพันธ์กับอนาคต แต่ผมมั่นใจว่า มันจะได้ผล”

จาก Handelsblatt 28 กรกฎาคม 2568